“新基建”风起云涌,数据中心喜提热潮

无论是在北京自贸区方案还是全国政策中,“数字经济”都可谓热词频现,成为推动经济持续稳定增长的重要引擎。而其中,数据中心作为科技创新和技术应用的实体,已成为各行业信息化发展的关键基础设施,为数字经济发展提供了有力支撑。

自疫情以来,数据中心的价值与作用就已充分显现,短视频、直播、游戏等行业爆发式增长,远程办公、远程协作等工作模式转变导致线上数据量激增,客户需求规模量级大幅增加。与此同时,数据中心作为“新基建”重要的组成部分,也屡获政策红利。

2020年3月,中共中央政治局常务会议强调“要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度”,数据中心首次被列入加快建设的条目。4月,《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中首次将数据写入生产要素。10月,在近期召开的十九届五中全会中,坚持建设“数字中国”再次被提及。在政策红利和市场需求双重刺激下,数据中心迎来新的建设高潮,亦推动了其投资热度的快速上升。

数据中心投资热度攀升,北京成交集中涌现

2020年第三季度多个数据中心物业在京成交,包括鹏博士的资产包,以及万国数据(GDS)购入的数个现有及未来项目。

鹏博士以23亿元人民币总价转让其数据中心资产包,但仍继续运营和管理标的资产相关的数据中心业务,以此聚焦主业、盘活资产,由自建自营模式转型轻资产战略。万国数据在顺义完成收购三个数据中心物业,均已满租或完成预租,由内资短视频企业和IT巨头承租。此外,万国数据也与中信产业基金合资收购位于通州的数据中心在建地块。该项目总面积约21,000平方米,为市场中的稀缺资源。尽管该项目预计将于2022年和2023年方能分期入市,但也已与大型企业开始洽谈整租事宜。今年多家投资机构积极配置数据中心资产。随着内资IT企业不断崛起、持续扩张,数据流量呈爆发式增长,引领数据中心终端需求保持强劲。与此同时,一线城市投建营运监管趋严、审批门槛高,北京等城市数据中心供应和资源稀缺。因此,更多第三方运营商和投资人高度关注在一线城市的数据中心资产布局,希望尽早登上这一班价值增长的“快车”,占据有利席位。

细究行业,数据中心的运营与租赁模式

从外观形态来看,数据中心与商业地产其他物业类似,依旧是一栋提供空间用于出租的房产。但有别于传统的商办住宅项目,数据中心存放的是服务器等高精尖设备,对于能源供应、带宽、安全性等方面有诸多要求,其在建造与运营方面也更为专业化,因此对于投资者存在一定的准入壁垒。

从运营方而言,数据中心可以分为企业数据中心(EDC)和互联网数据中心(IDC),基本可以理解为业务自用和有偿服务两类。其中,IDC服务提供商分为电信运营商和第三方运营商。中国的IDC市场由三大电信运营商主导,三者的市场份额占比超过60%。而近年来,第三方数据中心运营商迅速崛起。他们多以长期租赁的方式获取物业,并自行建设基础设施。第三方运营商的龙头效应显著,头部企业占据了绝大部分市场份额,它们可以同时引进多家运营商的带宽资源,市场口碑好、服务质量优、产品种类丰富、定制化能力强。

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从需求端而言,云端服务业供应商、互联网企业是拉动市场规模的主要驱动力。此外,政府及金融机构的需求活跃,医疗、零售等企业IT功能外包需求亦稳定增长。与此同时,该市场租赁经营的稳定性很高。由于前期投资成本、搬迁的工程和时间成本较高,因此租户的续租率高,而服务商长期运营租赁可以确保稳定的收益。另外,维护保养、网络接入、软硬件的租借和管理等增值服务也可以为服务提供商带来额外收入。第三方数据中心的租赁模式主要分为批发型和零售型。

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放眼全国,数据中心市场持续高速发展

数据流量的爆发式增长以及云计算的发展带动了中国数据中心行业的快速成长。2019年中国数据中心产业市场规模达到1,562.5亿元,同比增长27.2%,远高于世界11%的平均水平。尽管我国的数据中心行业起步较晚,但市场增长潜力十足,2022年市场规模预计将达3,200亿元,市场或将进入新一轮爆发期。

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区域市场层面,中国IDC业务市场已逐渐形成以京津冀、长三角、大湾区为代表的城市群发展格局,这些地区因人口及互联网用户密度高,互联网、云计算等企业、政企用户数量大,对于数据中心业务的需求也最为旺盛。因此,北京、上海、广州、深圳等一线城市的数据资源最为集中,上架率超过六成。近年来,受限于能耗指标管控、土地资源紧缺,数据中心建设呈现从北、上、广、深向环一线城市扩散的趋势。此外,中西部地区受益于能源丰富、建设租金成本低等优势,数据中心规模整体建设规模增长较快。

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展望未来,北京及周边地区数据中心市场或将继续扩容

尽管受到能耗额度、土地供应和政策监管的限制,北上广深等一线城市的数据中心供应紧张,但随着数字化转型及5G移动技术的深入推动,数据中心作为海量数据的承载实体将持续发展。需求的集聚促使万国数据、世纪互联等头部供应商持续布局一线及周边地区。

近年来,北京IT行业扩张势头尤为强劲。2019年,IT业已经超过金融行业,成为北京甲级办公楼最主要的租赁需求来源。5G时代所带来的数据流量的爆发式增长将驱动数据中心市场进一步快速发展,疫情期间获益的在线视频、游戏等行业对于数据中心的需求或将进一步增长,而IT头部企业也将持续释放强劲需求。

由于北京市城六区范围内禁止新建和扩建数据中心,北京IT行业的蓬勃发展推动数据中心向北京郊区和环京周边区域外溢,而河北等多地纷纷出台吸引数据中心行业发展的优惠政策,推动周边地区数据中心规模的大幅增长。据相关机构报导,截至今年3月底,北京周边地区数据中心投运机柜达17.35万个,在建机柜达32.55万个,规划机柜27.62万个,共计77.53万个,体量巨大。

仲量联行华北区研究部总监米阳表示:“数据中心受政策支持,及其市场发展空间大、现金流稳定的特点,未来在北京及周边市场将进一步供不应求。但其本身作为资本密集型、管理密集型以及高技术门槛行业,具有较高的行业壁垒,在房地产投资中也仍处于新兴领域的起步阶段。因此,深入了解市场基本面、自身运营能力以及当地监管法规对相关投资者来说尤为重要。”

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