数据中心”有什么作用?市场有多大?前景又如何呢?

近日,莱坊资本市场部董事郑楠在接受界面楼市采访时,对“数据中心”这一风口产业进行了精彩解读。

01

数据中心是一个真的千亿市场

近年来,数据中心作为新基建的一个方面被政府频繁提及。但到底什么是“数据中心”?很多人都不太明白。

“你可以把数据中心想象成由成千上万个机柜组成的一个仓库。”莱坊资本市场部董事郑楠如是表示,“也可以将数据中心看作是数据的保险柜。一方面,数据中心负责存储数据;另一方面,也要承担起保护数据安全的责任。”

郑楠表示,“过去数据中心是归类在工业地产内,直到最近中共中央政治局常务委员会明确要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度,如今我们可以将数据中心视为一个物业类型独立列出来。”

在大政策的东风下,数据中心进入黄金发展期。截至2019年,中国数据中心数量大约有7.4万个,已建成的超大型、大型数据中心数量占比达到12.7%,数据中心机架规模达227万架。

郑楠表示,数据中心是一个真的千亿市场,“移动互联网、无人驾驶、无人机、人工智能等应用场景的出现,对数据呈现一个爆发性需求。”有数据显示,2020年在新基建政策的加持之下,国内IDC市场规模接近2000亿。

“5G通信技术的发展以及疫情的一些原因,导致数据中心一跃成为房地产的新宠,但由于未来技术发展的不确定,虽不能完全说数据中心就是地产的下一个风口,但是在未来5年内肯定是个热点。”郑楠说道。

02

许多老旧物业非常适合改造为数据中心

随着5G技术的发展及线上业务的增多,企业对数据存储需求也在不断上升,这直接导致其上下游产业不断扩张,购置数据中心的举动不断增多。

值得注意的是,许多老旧物业非常适合改造为数据中心,从而提升老旧项目的价值。

提及改造前和改造后之前的价格差距,郑楠表示,“改造后的租金有很大的提升,这主要是因为改造前的数据中心,多是远离市中心、从事于制造业的工业厂房,租金并不高。不过,改造并非是简单更改装修和设计,机柜的组合、网络的链接、电力的供应等都是数据中心改造面临的难题,并不是每一个工业厂房都适合改造成数据中心。”

拿电力举例,有区别于普通的工业地产,数据中心对电力和通讯的要求非常高。数据中心哪怕一秒的停电,反应在客户端上,就有可能出现页面信息的卡顿、传输工具的中断以及资金交易的失败。

03

大量国内外资本对数据中心兴趣浓厚

由于近年来数据中心的发展迅猛,大量国内外资本均对其产生了浓厚的兴趣。

在2020年12月7日,AXA IM(安盛投资)数据中心部门已经完成位于日本东京Kota Ward价值220亿日元,折合2.11亿美元的数据中心收购交易。此外,黑石投资世纪互联、高瓴入股万国数据、红杉资本投资秦淮数据集团、基汇资本完成旗下IDC平台约90亿人民币的募集等投资行为。

IDC如此受关注,一方面的原因是IDC每年有约20%-30%的增长率。“这主要是因为数据中心大多位于相对郊区的工业园区,地价比较低,能够以更小的投入实现更大的回报。而写字楼多位于市区较为繁华的区域,租金高的同时企业投入的成本也不低。”郑楠说道。

另外一方面,投资者最关心的“如何退出”问题,也有因为新基建的出现而有了保障。“数据中心作为国家主要推出的新基建内容之一,可以通过发行公募REITs的方式将资产推向资本市场,光环新网就是一个最好的案例。”郑楠说道。

2020年11月11日,光环新网通过了《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的议案》,拟以全资二级子公司北京中金云网科技有限公司持有并运营的中金云网数据中心作为公募REITs底层资产,进行基础设施公募REITs的申报发行工作,拟定募集规模约57亿元左右。

换句话说,一个数据中心,就能为光环新网募集约57亿元的资金。

尽管数据中心在资本市场上势头正猛,但其更需要专业的团队来进行管理。“数据中心虽有很强的地产属性,但有别于传统房地产项目,其从选址、设计、建造到后期运营需要较高的专业知识。”郑楠表示,这就要求行业从业人员学习更多跨行业的专业知识,提供专业的顾问服务。

对此,莱坊数据中心服务团队拥有“地产+数据”两个优势,可以更好的为客户服务。

“2015年,我们就开始启动数据中心的布局工作。除了给多个业主的数据中心提供顾问、租赁和投融资服务之外,香港团队已为客户成功转让由香港电信运营商PCCW租赁的数据中心给知名投资机构。”郑楠说道。

此外,在2020年年初,莱坊整合各区域的资源成立了全球的数据中心服务团队,可在全球多个国家和地区为客户提供数据中心相关的专业服务,也可以为电商、运营商等提供租赁选址顾问、设备采购顾问等服务。

郑楠所带领的团队主要以上海、北京及大湾区围绕这三个中心点,为其周边的数据中心客户、广大投资机构和开发商在数字地产方面提供专业服务。

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