大数据时代，数据呈现爆炸式的增长，全球掀起了兴建数据中心的热潮。在新时代，未来数据中心如何建设运营，又将呈现出怎样的发展趋势？2019年12月19日，第十四届中国IDC产业年度大典（IDCC2019）第二日精彩继续，行业专家和企业代表云集“IDC建设与发展论坛”，为数据中心未来的建设与发展献计献策。会上，中信建设信金IDC基金总经理薛亮先生为与会者带来了《资本协同的数据中心特征》为主题的精彩演讲。
中信建设信金IDC基金总经理薛亮
谢谢大会的邀请，非常荣幸给大家介绍一下从资本角度怎么来看待数据中心。在资本的眼光里，什么样的数据中心是我们非常认可的，我们希望数据中心都往这个方向发展，这样有利于让资本迅速做出投资的决策。
现在有很多热钱，资本都在进入中国市场。罗列了几个公开报道过的案例，还有一些在准备当中。腾龙11月28日召开了一个发布会，完成了A轮融资，牵头的是摩根士丹利，签约金额达到260个亿。11月8号中金数据和基汇资本，成立在中国开发收购和运营超大型数据中心集群。朝亚2019年10月融资，准备进入中国。还有吉宝，以北上广深四个一线城市为核心，围绕核心城市，开发周边城市数据中心资源。秦淮数据2019年5月，正式宣布获得贝恩资本5.7亿美元投资。
资本进入数据中心领域，看看什么样的数据中心是值得投入的，从哪几个维度来看数据中心。从六个维度来讲，声明一下，每个基金可能对数据中心的判断会有差异，我讲的更多的是代表我们这个基金的看法。
1、土地+建筑物权属。我们在投入的时候是要拥有土地的。自建的数据中心是按客户的需求来定制的，不仅是机电的设置，甚至到大楼的使用。所以我们自己持有物业，不管是在利用率上，还是PUE的构建上，都会更有优势。
2、IDC项目许可文件。我们比较关注热点地区的电力批复问题，这是在做数据中心投资之前，我们必须取得的文件。
3、网络接入，一定要有三大运营商背书的网络接入。
4、电力供应。我们一直在思考一个问题，数据中心到底是卖什么的？我跟很多朋友也在交流，我提出了一个观点，IDC就是卖电的。为什么这么说？我们所有的机电投资，所有投资占比大的部分，其实都是在保障稳定的电力供应。从这个定位引申，如何打造核心竞争力的观点就提出来了。我们更看重的是在电力供应保障的基础上，数据中心之间的核心竞争力，包括它的差别，以及未来它的竞争力强弱，最终我们都会认为它体现在PUE上。
5、终端客户。我们建是为了把它卖出去，不是数据中心达到一定程度我们就认可它是好的数据中心了。一个数据中心从它投产建设开始，多长时间能够上满90%，这和我们所关注的投资回报率关联是非常大的。到最后，前面所有的这些工作，都要满足资本对于投资回报率的要求。资本做这件事，一定是追求回报的。不同的资本也有不同的特征，像我们IDC的开发基金是5+2的模式。开发持有五年，通过发REITs或设立IPO的模式退出。在LP层面我们的IR要达到15，有一个前提，我们一个是人民币基金，一个是美元基金。人民币基金，考虑国内的情况，不一定要持有物业，美元基金是一定要持有物业的，这导致我们在核算的时候是有一些变化的。带有物业的，在退出的时候，我们先测算是按照12—12倍，不带物业的是按8—10倍。
我们希望投资的数据中心，金融资本是作为资产的持有方，数据中心无非是两类，一类是零售型，一类是批发型。就是大家所理解的定制数据中心和通用数据中心，我们可以做不同的增值匹配服务不同的客户。
前面五年数据的拉动主要是云公司，特别是几个大头的云公司。2018年、2019年，一些自媒体的崛起速度是非常快的。未来五年大家忧虑的问题是不知道规模做到多大，我个人有一个判断，未来五年相信数据中心的增长将会保持非常快的速度。过去五年我看到一些统计数据，年均增长率30%—35%，未来五年我相信中国数据中心的增长率仍然会保持25%—30%。因为体量大，增长率会略有下降。
除了传统的云公司和自媒体的发展之外，5G到6G的崛起，还会带来新的应用。我跟很多朋友聊的时候也聊到未来的独角兽到底是谁，现在大家都看不清楚，BAT也看不清楚，所以大家做的事就是囤积资源。从单个数据中心的建设往基地建设方向走，我们也有基地的计划，按一个基地10万个机柜的规模向社会提供服务。等到真的有爆发式业务出来的时候，我们能迅速跟得上。
未来有三个大的增长点。一是中国的制造2025文件出来以后，工业互联网的崛起还需要一些时间做一些准备。二是5G起来以后，结合智慧交通的自动驾驶，这个技术成熟以后，一旦投入运营，对数据中心的需求量也是极大的。三是可能会迅速改变每个人的弹弓和生活方式AR技术的成熟和应用。到底花落谁家，谁先起来，我们也在观望。作为数据中心投资方来讲，我们希望为这些应用提前做好准备。
建数据中心还有运营公司的合作伙伴，尤其是我们作为美元基金进来，是不允许进入到中国运营领域的。所以，我们在国内不同的项目会选择不同的运营公司来进行合作，我们只是持有资产的一方，通过运营公司跟我们的共同协作，因为我们公司的界面已经分得比较清楚了，包括所有的销售、日常管理、运维的管理都是交给运营公司去做的。我们通过运营过程中相应的上架获得回报，对资本来讲，大的收益还是通过资本运作实现最后的退出和变现。所以我们考察运营公司包括三个方面。一是资质牌照。二是运维经验与服务品质。包括DCIM到DCOM，这是我们非常看重的变化。因为整个数据中心需要7×24小时向客户提供服务，任何一个闪失都会给客户带来非常大的损失。所以要有响应能力和稳定运行的能力。我们非常看重是否有一个能够7×24保障的流程，并且能够按这个流程去执行的团队。三是销售能力。我们建数据中心最终是为了把它卖出去，所以IDC的销售能力，包括销售团队、销售网络、销售的既往业绩，积累的客户资源，都是我们考察运营公司所关注的点。
级别越高，要求提供给客户的可用性就越高。T4的数据中心年平均故障时间不超过25分钟，T3 1.6个小时，T2 22个小时，T1 28.8个小时。每一起数据中心停机事件的成本是74万美元。要避免故障，我们在中国投资的数据中心要求都是等级达到T3+。这里就有一个问题，数据中心的建造成本和质量之间怎么达到平衡。这是我们希望看到的一个比较理想的投资结构。
一个数据中心做下来，机电设备的投资比较理想的情况下要占到80%，大头的钱是花在机电设备的投资上。土地和建筑物加起来是15%，还有其他的5%的费用。我们做过相关性分析，土地、市电引入成本如果超过25%，达到30%的时候，整个项目的IR会下降的比较厉害。这是我们选出的最优的模型，当然是不是做得到，要根据各个地方的条件做调整。比如北京，土地就是贵，电力引入也贵。所以，北京数据中心的成本确实比周边地段要高很多。这也是需求外溢在北京周边布局的机会所在。这是从投资的结构来讲。
从融资的结构来讲，主要是两个部分。像我们的基金，首先做的是股权投资。我们现在是100%的对项目进行股权投资，与运营方合作。我们美元基金有一个要求，投资的占比不低于60%。另外的40%，运营公司愿意我们可以跟他们一块来建。现在我们初步的模型是30%—50%是股权，50%—70%做债权。合资建设的时候会体现的比较明显，股权大家一块投，债权部分体现在银行的贷款上。这是项目公司层面，在基金层面我们还有一些变通的办法。对于项目公司来讲，就当成100%的股权好了，在基金层面我们有不同的基金组成，由基金承担优先和列后的问题，保障资本层面的结构不影响到项目公司，不影响到运营公司的运营。
为什么我们非常看重运营公司的销售能力？上架速度对投资回报的影响可能比我们想象的更大。我们做了三个模型，这是我们的一个实际案例。同样的建设从投产开始计算，如果运营公司用一年时间上架到90%，五年投资期5+2的模式下来，整体的IR达到23%，两年21%，三年19%。说明销售的速度对我们的投资回报影响非常大。由此我们是不是可以得出另外一个结论，如果一个数据中心投产已经三年，它的上架率还不能达到90%，这个数据中心一定还存在其他问题，在决策的时候就存在问题。
还有建造成本的问题。当前市场上我们用的是EBITDA模型对数据中心做估值，将其作为衡量数据中心价值的一个主要指标。从基金的角度来讲，我们非常看重EBITDA，但是不能作为唯一指标。使用EBITDA判断的时候，有时会忽略因投资成本不合理导致的折旧摊销过大，结果是EBITDA虚高，不能如实反映项目的盈利能力。这是两个项目我们做了一个分析。项目A和项目B EBITDA都是100的时候，第一个项目折旧摊销占60%，净利润30，其他还有10。第二个项目同样也是100折旧摊销占80，净利润和其他各10。
国内上市公司用T1来看，利润30的肯定比10的好，但是单纯看EBITDA容易被掩盖到现掉。这中间是怎么样控制数据中心的投资成本问题。数据港在讲的时候也专门列出来了，数据港在成本的控制方面在行业里算是做的比较好的。前段时间我跟蔡总商量，我们是不是组成一个联盟，通过什么样的渠道，能够把数据中心的造价控制住。我们提了一个目标，数据中心的IT千瓦造价能不能控制在2万以内。在中国能够做到这个水平的公司，大概有10家。土建我们也提了一个指标，每平方米造价能够做到2200，这在国内都是有能力去实现的，但是现在各个数据中心的造价差异非常大。一般2万到2万5的居多，低于2万的是必须按照1万9来测算。所以，未来低于2万的数据中心将是非常有竞争力的。现在在北京周边，靠市场撑着的，不管是好的还是坏的，生存方面都没有问题，但迟早会进入到PK的白热化时期。这个时候，不同PUE、不同造价的数据中心生存能力就会体现出差异来。
信金控股是中信集团牵头设立的一个跨境投资平台，背靠中信集团。信金控股在产业、项目咨询、客户网络和管理团队方面都有独到的优势。成立时间一年多，完成了整个产业的布局。信金控股下面设两个基金，一是做海外并购的产业基金，二是信金IDC专项投资基金。海外产业基金我们还想做一件事，不管是在欧洲，还是美洲，都出现了很多在数据中心领域某一个方面有独到技术的公司。我们海外产业基金也会对他们进行投资，然后将他们引入到中国。IDC基金我们目前背靠两棵大树，基金规模30亿美金。
我今天分享的就是这些，谢谢！
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